最近請房仲賣房子,因為第一次賣房子(還一次兩間),沒經驗導致沒注意到細節,在這記錄一下。
- 房子交易週期很長,短則三個月、慢則一年,要非常有耐心,至少抓六個月到一年來調整。也就是說資金鏈絕對不能掛鉤到房子上。
- 委託房仲有專任約和一般約,專任約就是只有這房仲(公司)可以專賣,其他人不能販售(包括屋主自己,講難聽一點就是被房仲綁架),一般約就是其他房仲也可以賣。
- 如果真的要簽專任約不要簽超過3個月。
- 簽約時需要提供房仲一個開價和底價,開價是廣告價,底價是你心中願意售出的最低價格,買方口頭出價要超過底價房仲才會繼續後面約出來談的階段。
- 賣方要付給房仲的服務費為成交價的4%。
- 賣方成本除了房仲服務費外,還有房地合一稅2.0(2024一月),稅率為:
- 2年內稅率45%
- 超過2年未滿5年35%
- 超過5年未滿10年20%
- 超10年15%
- 銀行鑑價通常會小於市價,也就是說若鑑價不足會構成買方的購買障礙,因為買方需要更多的自備款。
- 銀行也可能因為物件屬性而提供較差的貸款成數和利率,例如過於老舊或是偏遠地區的房子。
- 物件周遭交易量很少通常會導致鑑價跟不上市價,因為銀行會根據周邊類似物件的成交價來估算價值。
- 條件良好社區物件的銀行鑑價可能反而低,因為換屋者少,交易量少,銀行沒有足夠的參考計算標的。
- 不要貪心,過度貪心會殺死你。
這次我犯了錯誤包括:
- 急著賣房,資金鏈掛鉤。
- 專任約簽太久。
- 沒考慮到銀行鑑價對售價的影響。
這次我最對的事:
- 不貪心。
心裡比坐雲霄飛車還要恐怖真是要命。
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