2024 賣房注意事項

最近請房仲賣房子，因為第一次賣房子（還一次兩間），沒經驗導致沒注意到細節，在這記錄一下。

1. 房子交易週期很長，短則三個月、慢則一年，要非常有耐心，至少抓六個月到一年來調整。也就是說資金鏈絕對不能掛鉤到房子上。
2. 委託房仲有專任約和一般約，專任約就是只有這房仲（公司）可以專賣，其他人不能販售（包括屋主自己，講難聽一點就是被房仲綁架），一般約就是其他房仲也可以賣。
3. 如果真的要簽專任約不要簽超過3個月。
4. 簽約時需要提供房仲一個開價和底價，開價是廣告價，底價是你心中願意售出的最低價格，買方口頭出價要超過底價房仲才會繼續後面約出來談的階段。
5. 賣方要付給房仲的服務費為成交價的4%。
6. 賣方成本除了房仲服務費外，還有房地合一稅2.0（2024一月），稅率為：
   • 2年內稅率45%
   • 超過2年未滿5年35%
   • 超過5年未滿10年20%
   • 超10年15%
7. 銀行鑑價通常會小於市價，也就是說若鑑價不足會構成買方的購買障礙，因為買方需要更多的自備款。
8. 銀行也可能因為物件屬性而提供較差的貸款成數和利率，例如過於老舊或是偏遠地區的房子。
9. 物件周遭交易量很少通常會導致鑑價跟不上市價，因為銀行會根據周邊類似物件的成交價來估算價值。
10. 條件良好社區物件的銀行鑑價可能反而低，因為換屋者少，交易量少，銀行沒有足夠的參考計算標的。
11. 不要貪心，過度貪心會殺死你。

這次我犯了錯誤包括：

• 急著賣房，資金鏈掛鉤。
• 專任約簽太久。
• 沒考慮到銀行鑑價對售價的影響。

這次我最對的事：

• 不貪心。

心裡比坐雲霄飛車還要恐怖真是要命。